Inhalt

• Print Version
• Sitemap
• Kontak kami

BERITA

PENGERTIAN PENILAIAN DAN PENILAI

Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia

Pada sector Publik, fungsi penilaian digunakan untuk menentukan klasiran, land rent (jaman Raffles), pajak hasil bumi, Ipeda dan Pajak Bumi Bangunan pada jaman sekarang. Selain itu dibidang usaha pegadaian, penilaian digunakan untuk menentukan nilai pasar asset sebagai jaminan. Begitu pula penilaian digunakan oleh Kantor Lelang Negara untuk menentukan nilai pasar maupun nilai likuidasi dari suatu asset.

Pada sektor Privat / Swasta, sejak tahun 1976 setelah berdirinya BAPEPAM, dibentuk pula asosiasi penilai yang terdiri dari :

• API (Asosiasi Penilai Indonesia)
• GAPI(Gabungan Asosiasi Penilai Indonesia)
• GAPPI(Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) tahun 1980
• MAPPI(Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) tahun1980 sampai sekarang

Sampai saat ini para penilai di Indonesia ( baik Penilai di pemerintahan maupun Swasta) bergabung dalam satu organisasi profesi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia / MAPPI. Saat ini terdapat 3 status keanggotaan MAPPI yaitu Peserta (P), Terdaftar (T) dan Senior (S).

Property dan Penilaian

Pengertian Penilaian

The dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut “The act or process of estimating value” yang diterjemahkan sebagai proses menghitung atau mengestimasikan nilai suatu property.

Kamus Webster mendefinisikan bahwa penilaian itu sebagai “an estimated value set upon property”.

Menurut USPAP “ the act or process of estimating value; an estimate of value of, or pertaining to appraising and related function; e.q. appraisal practice, appraisal service”.

Sehingga penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya merupakan estimasi atau opini walaupun didukung oleh alas an atau analisa yang rasional.

Hasil penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, kemampuan dan objectivitas dari penilai. Pada kenyataannya, penilai sulit untuk menghindari subjectivitas sehingga untuk mengatasi hal tersebut, penilai harus memperhatikan tugas utamanya yaitu mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.


Pengertian Property

Sangat sering kita mendengar istilah property. Akan tetapi dalam lingkup penilaian property, penilai akan mengidentifikasi macam dari property tersebut sehingga tujuan, definisi nilai dan metode penilaian dapat diterapkan untuk memperoleh estimasi nilai yang akurat.

Didalam lingkup penilaian, property terbagi dalam beberapa macam :

- Real property
- Personal property
- Surat berharga
- Hak kepemilikan Finansial

Konsep tanah

Banyak konsep yang menerangkan tentang tanah akan tetapi secara ekonomi, tanah dipahami sebagai suatu agen dari tempat produksi. Sifat-sifat yang melekat pada tanah adalah sebagai berikut :

- Tanah adalah unik, ditinjau dari segi komposisi fisik maupun lokasi
- Tanah secara fisik, tidak dapat dipindahkan
- Tanah sangat tahan lama
- Persediaan tanah sangat terbatas
- Tanah berguna bagi manusia

Prinsip-Prinsip dalam Penilaian terdiri dari :

1. Highest and best use (Penggunaan terbaik dan tertinggi) Nilai suatu tanah kosong dimungkinkan lebih tinggi dari tanah yang ada bangunannya. Ada 2 kriteria yg menentukan penggunaan HBU yaitu Permintaan dan peraturan untuk peruntukan

2. Suppy & demand (persediaan dan permintaan) Properti mempunyai nilai apabila properti tsb dapat digunakan. Nilai akan naik bila pesediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Misalnya didaerah yang padat penduduknya.

3. Substitusi (Pinsip pengganti) Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya properti yang lebih murah yang akan terjual lebih dahulu.

4. Anticipation (prinsip keuntungan yg diharapkan properti) Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang akan High and best use / penggunaan dari properti tersebut.

5. Change(Perubahan) Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, adanya pusat perbelanjaan baru, perubahan politik negara dll.

6. Conformity(kesesuaian) Properti yg terletak dilingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonomi akan mempunyai nilai yang maksimum.

7. Competition (Prinsip persaingan) Semua bentuk usaha menginginkan mendapatkan keuntungan.properti tidak terkecuali.Bila permintaan besar akan suatu properi developer akan mendapat keuntungan yang besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tsb. Maka timbul persaingan dan keuntungan akan turun. Nilai properti akan dipengaruhi oleh tingkat persaingan tsb.

8. Increasing and decreation return (penambahan dan pengurangan pendapatan) Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa pertambahan biaya pada suatu usaha belum tentu memberikan penambahan dalam pendapatan.Demikian juga dalam usaha dibidang properti berlaku juga kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tsb. Nilai properti tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.

9. Consisten use(penggunaan yang tetap) Tanah dan bangunan harus dinilai sesuai dengan penggunaan yang sesuai dengan peruntukannya..Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan yang pasti.

Dalam kenyataannya, nilai dapat dipengaruhi oleh beberapa factor yang mengakibatkan nilai tersebut naik / turun. Faktor tersebut adalah :

1. Faktor fisik, alam dan lingkungan
           Yang mencakup antara lain iklim dan topografi, tingkat kesuburan tanah, sumber mineral dan banjir

2. Faktor Sosial
            Yang mencakup populasi penduduk, perubahan kepadatan, distribusi geografis atas kelompok ras masyarakat dan perkembangan pendidikan dan aktivitas social

3. Faktok politik dan kebijaksanaan Pemerintah
           Yg mencakup peruntukan, rencana tatakota, pembatasan pendirian bangunan, Kredit Perumahan Rakyat

4. Faktor Ekonomi
           Baik ekonomi mikro maupun makro yg. mencakup tingkat pengangguran, perubahan gaji pegawai, perluasan sektor industri, perubahan tingkat bunga bank dll.

Sifat Umum Investasi dan Ciri-Ciri Pasar Property

Sifat Umum dari Investasi Dalam Bidang Property

Keuntungan yang dapat diraih pada investasi dibidang properti:

1. Income (Pendapatan)
2. Appreciation (Kenaikan Nilai)
3. Added Value (Penambahan Nilai)

Pasar Property mempunyai ciri-ciri :

a. Immobility, properti tidak mudah untuk dipindahkan atau direlokasikan
b. Heterogenity, properti masing2 memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan lainnya
c. Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uang
d. Durability, properti merupakan bahan tahan lama
e. Legal complexity, terkait dengan aspek legal yg berhubungan dengan hak penguasaan

Hubungan antara harga, prospek pembeli dan waktu menjual dapat digambarkan sbb: Harga tinggi - Tidak ada pembeli - tidak dapat dijual
Harga wajar - Hanya ada satu pembeli - 60 hari s/d 90 hari
Harga rendah - Ada banyak calon pembeli - 15 s/d 59 hari
Harga murah - banyak sekali pembeli - dapat dijual segera

Informasi Pasar Property

Informasi pasar properti dapat diperoleh dari :

1. Agen properti
2. Penilai / Appraiser
3. Iklan dan berita dari surat kabar
4. Laporan agen properti
5. Laporan lembaga keuangan
6. Informasi dari kantor pemerintah